Có phải trả tiền thuê nhà khi bị ngừng kinh doanh do dịch bệnh Covid-19?

Trước diễn biến phức tạp của tình hình dịch bệnh Covid-19, nhiều địa phương đã yêu cầu các cơ sở kinh doanh, tập trung đồng người như dịch vụ Karaoke, quán bar, nhà hàng....hạn chế hoặc tạm ngưng hoạt động, kinh doanh. Điều này dẫn đến một số đơn vị, doanh nghiệp kinh doanh các loại hình dịch vụ trên buộc phải hạn chế hoặc tạm ngừng việc kinh doanh, khiến cho doanh số, thu nhập sụt giảm, không đủ để thực hiện nghĩa vụ chi trả tiền thuê (nếu đang thuê mặt bằng)

Vậy trong trường hợp này, thì liệu rằng bên đang đi thuê mặt bằng, thuê nhà có được miễn hoặc được giảm hoặc được tạm hoãn việc trả tiền thuê?.

Trả lời PV báo Đời sống & Pháp luật về vấn đề trên, luật sư Mai Quốc Việt (Công ty Luật FDVN) cho hay, theo quy định tại khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 thì Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Như vậy, để xác định đại dịch Covid - 19 có phải là một sự kiện bất khả kháng hay không thì phải xác định các điều kiện:

(i) Đại dịch Covid – 19, có xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc phát sinh do lỗi chủ quan của các bên),

(ii) Đại dịch Covid – 19, không thể lường trước được (nằm ngoài dự đoán của các bên tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện các bên không lường trước được hậu quả xảy ra) và

(iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (việc khắc phục nằm ngoài khả năng của các chủ thể theo hợp đồng, mặc dù đã áp dụng các biện pháp để khắc phục, ngăn chặn).

Trong quan hệ thuê nhà thì nghĩa vụ cơ bản và chính yếu phải thực hiện giữa các bên đó là Bên cho thuê sẽ tiến hành giao nhà, mặt bằng, địa điểm cho thuê; Bên thuê sẽ thanh toán tiền thuê và sử dụng mặt bằng thuê để kinh doanh.

Vậy nên, khi Thủ tướng chính phủ, chính quyền các địa phương bằng các mệnh lệnh, quyết định, thông báo về hành chính đã nghiêm cấm, hạn chế việc kinh doanh khiến cho việc sử dụng mặt bằng kinh doanh của Bên thuê bị hạn chế, gián đoạn. Dẫn đến, đối tượng của việc thực hiện Hợp đồng giữa hai bên bị tạm ngưng, doanh thu sụt giảm.

Do vậy, có cơ sở để xem là sự kiện bất khả kháng; và bên chịu ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng, cần thu thập thêm các chứng cứ để chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng.

Khi sự kiện bất khả kháng xảy ra thì các bên được kéo dài một khoản thời gian hợp lý để thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, có nghĩa rằng, sự kiện bất khả kháng xảy ra không xóa bỏ đi nghĩa vụ phải thanh toán tiền thuê mặt bằng của bên thuê.

Theo luật sư Việt, dịch bệnh Covid – 19 xảy ra là điều không muốn giữa các bên, các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng nhưng với việc áp dụng giá thuê trong giai đoạn khách hàng ít, doanh thu ít sẽ gây bất lợi lớn cho Bên thuê. Vậy nên, theo quy định mới tại Bộ Luật dân sự 2015 Điều 420 về “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, có thể hiện bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Như vậy, pháp luật đã quy định điều khoản này nhằm bảo vệ bên bị ảnh hưởng bởi việc hoàn cảnh thay đổi cơ bản do dịch bệnh Covid – 19 gây ra. Trong tình cảnh hiện nay, sự tổn thất do đại dịch gây ra là điều không ai mong muốn, bên cho thuê có thể chia sẻ những khó khăn với bên thuê, trong đó có việc giảm tiền cho thuê, kéo dài thời gian cho thuê. Việc này không chỉ thể hiện tình người, đạo đức kinh doanh và chia sẻ với xã hội những khó khăn để cùng vượt qua hoàn cảnh khó khăn này.

Đồng quan điểm, luật sư Châu Việt Vương (Công ty Luật AMI) cho hay, nếu như trong trường hợp Hợp đồng cho thuê nhà, các Bên có thoả thuận đối với trường hợp khi xảy ra dịch bệnh, cửa hàng phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động và Bên thuê nhà không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì tổ chức, cá nhân thuê nhà hoàn toàn không phải trả tiền thuê trong thời gian cửa hàng bị đóng cửa do dịch bệnh.

Trong trường hợp Hợp đồng cho thuê nhà giữa các Bên không có thoả thuận nêu trên, lúc này, cần phải xem xét việc tạm ngừng hoạt động kinh doanh nguyên nhân do dịch bệnh của Bên thuê nhà có phải là do hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không? Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau:

- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Nếu thuộc trường hợp tạm ngừng hoạt động do thay đổi hoàn cảnh cơ bản nêu trên thì các Bên có thể tiến hành đàm phán lại Hợp đồng cho thuê nhà trong một thời gian hợp lý. Nếu như Bên cho thuê nhà không đồng ý sửa đổi hợp đồng trong một thời gian hợp lý thì Bên thuê có quyền yêu cầu Toà án: “Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Như vậy, trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về việc khi xảy ra dịch bệnh, cửa hàng bị tạm ngừng hoạt động, Bên thuê có phải trách nhiệm thanh toán tiền thuê hay không thì nếu như Bên cho thuê không đồng ý, Bên thuê vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Trường hợp Bên thuê không đồng ý thanh toán thì có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo viện dẫn nêu trên.

Thêm vào đó, tại khoản 1 Điều 294 Luật Thương mại năm 2005 quy định “Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây: a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận; b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng; c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia; d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.”

Như vậy, trong trường hợp này, cần xem xét đến nguyên nhân các cửa hàng của các tổ chức cá nhân thuê nhà bị đóng cửa, ngừng hoạt hoạt động là do đâu? Nếu như dịch bệnh diễn ra, ít khách mua hàng thì trường hợp này không được xem xét để miễn trách nhiệm của người thuê nhà.

Tuy nhiên, nếu như các cửa hàng của các tổ chức, cá nhân đóng cửa nguyên nhân do một bên thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng. Trường hợp này, người đi thuê nhà được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán của Bên thuê.