Thông tin về quy hoạch giao thông tác động tiêu cực đến thị trường BĐS

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản (BĐS) Việt Nam ngày 15/12, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, dịch Covid-19 tác động lớn đến nền kinh tế và BĐS cũng không tránh khỏi những khó khăn. 

Bức tranh đầu tư BĐS Việt Nam 2021

“Trong năm qua, việc nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư, mua một sản phẩm nhà ở không phải dễ dàng. Tuy nhiên, với nhà đầu tư doanh nghiệp nước ngoài, thị trường Việt Nam vẫn rất tiềm năng và là điểm nóng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Loại hình BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS căn hộ dịch vụ, BĐS văn phòng, BĐS công nghiệp luôn là điểm nóng trong nhiều năm qua ngay cả thời điểm khó khăn nhất.

Còn với nhà đầu tư tổ chức trong nước, họ đã có kinh nghiệm trải qua khủng hoảng, khó khăn với doanh nghiệp đầu tư vào BĐS là quỹ đất. Do đó, trong 2 năm ảnh hưởng vì dịch Covid-19, các nhà đầu tư luôn mở rộng quỹ đất, đặc biệt các đô thị, thành phố xung quanh Tp.HCM và Hà Nội. Việc mở rộng quỹ đất là cơ sở để họ phát triển sau khi thị trường hồi phục”, ông Khương nói. 

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, dịch Covid-19 tác động đến thu nhập, đời sống hàng ngày. Do vậy, sức mua trên thị trường 2 năm qua rất thấp. Hầu hết, nhà đầu tư chỉ giao dịch ở phân khúc BĐS nhà ở. 

Tuy nhiên, với đầu tư để ở, giao dịch không mạnh mẽ so với những năm trước đây do hạn chế trong thu nhập. Với đầu tư lướt sóng và lâu dài, các nhà đầu tư khá thận trọng hoặc có đầu tư thì ít sử dụng “đòn bẩy” tài chính bởi để thị trường hồi phục cần thời gian. 

Vị chuyên gia bất động sản này cho hay, việc nới lỏng giãn cách, nền kinh tế từng bước sôi động trở lại và BĐS là một trong những ngành nghề được hưởng lợi. Do đó, thị trường nhà ở sôi động trong những tháng cuối năm khi sức mua tăng mạnh do người dân cũng mong muốn “an cư lập nghiệp”. 

Bên cạnh phân khúc nhà ở, ông Khương cho biết, phân khúc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng năm 2020-2021 gần như “đóng băng”, người mua khá thận trọng. Tuy nhiên, thị trường này đang xảy ra và sẽ tiếp tục diễn ra tình trạng M&A. 

“Với những nhà đầu tư không có kế hoạch trước về tài chính, không có cái nhìn trung và dài hạn thì xảy ra tình trạng tháo chạy. Bên cạnh đó, những nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn với BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam lại nhìn ra đây là cơ hội và tham gia vào. Khi dịch bệnh được kiểm soát, kỳ vọng BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi và phát triển”, ông Khương nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong gam tối của thị trường BĐS cũng có điểm sáng khi một số loại hình BĐS năm 2021 được hưởng lợi từ thông tin quy hoạch, đầu tư công của Chính phủ. 

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Khương đưa ra quan điểm: “Thông tin về quy hoạch, đầu tư, dự án cơ sở hạ tầng giao thông tác động một phần tiêu cực đến thị trường BĐS Việt Nam. Bởi, khi nghe được thông tin này đã có việc đầu cơ vào đất, đơn cử như tại Bình Phước. 

Do đó, nhà đầu tư cá nhân cần phải cẩn trọng bởi không phải đường xây lên mua nhà là có lời mà phải hình thành đô thị, khu dân cư lúc này mới có câu chuyện giá trị BĐS được gia tăng. 

Còn nếu đầu tư phải cân đối lại việc sử dụng “đòn bẩy” tài chính đi vay hoặc chi phí vốn của chủ sở hữu có chịu đựng được không trong vòng 10-20 năm. Các nhà đầu tư cũng cần tránh việc đầu tư theo đám đông, theo thông tin rỉ tai mà cần tìm hiểu kỹ thông tin liên quan đến hạ tầng giao thông, đầu tư công, nguồn vốn thế nào”. 

Theo chuyên gia, việc nhà đầu tư rót tiền vào BĐS thời điểm này cần phải cân nhắc kỹ càng. Đối với đầu tư dài hạn cần cân nhắc biên độ kỳ vọng lợi nhuận cũng như khả năng chi trả nếu như vay ngân hàng quá nhiều bởi nền kinh tế hồi phục, BĐS mới được hưởng lợi. 

Tuy nhiên, với người dân có nhu cầu mua nhà để ở ít sử dụng “đòn bẩy” tài chính thì đây vẫn là thời điểm để mua khi mà BĐS được kỳ vọng tăng trong thời gian tới. 

Bên cạnh đó, quỹ đất Tp.HCM, Hà Nội luôn là điều khó khăn cho nguồn cung phát triển thì việc mở rộng ở các vùng biên ở Tp.HCM như Long An Bình Dương Đồng Nai cũng là một cái cách các nhà BĐS tự xoay sở để phát triển. 

Nhiều yếu tố thúc đẩy BĐS phục hồi

Đánh giá về triển vọng phát triển của thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng có nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023.

Yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023.

"Kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6-6,5% trong năm sau, thậm chí, nếu thực hiện tốt các chương trình phục hồi, GDP có thể tăng 6,5-7%. Kinh tế chuyển biến tích cực sẽ giúp sức cầu BĐS bật tăng", ông Lực nói.

Mặt khác, triển vọng của thị trường còn đến từ các yếu tố khác như chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030 đang được hoàn thiện; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy; các vấn đề pháp lý đang được tháo gỡ dần, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh.

Vị chuyên gia này cũng lưu ý đến việc thời gian qua, nguồn vốn tín dụng đổ vào BĐS cũng dồi dào. Theo đó, đến hết quý III, vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020. Tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS.

Vốn tư nhân và vốn FDI cũng đổ mạnh vào thị trường này, khi hết tháng 11, tổng vốn ngoại đăng ký mới đã đạt gần 2 tỷ USD, đứng thứ ba trong nhóm các lĩnh vực. Doanh nghiệp BĐS cũng đang xếp thứ nhất trên thị trường phát hành trái phiếu với 436.000 tỷ đồng, tính đến hết tháng 11/2021.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng: "BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Giá cổ phiếu nhóm BĐS đang tăng cao hơn bình quân toàn thị trường, là điểm sáng trên thị trường chứng khoán".