Thị trường bất động sản 2022: Ranh giới giữa "đỉnh" và "bong bóng"

Sốt đất chỉ mang tính cục bộ

Chia sẻ tại toạ đàm "Bắt nhịp dòng tiền năm 2022" đã được Kinh Tế Sài Gòn online tổ chức, ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa đã đưa ra những phân tích, chia sẻ về vấn đề BĐS khi bước qua năm Covid thứ hai và những dự đoán trong năm tiếp theo. 

Ông cho biết: "Thị trường bất động sản xảy ra hiện tượng tăng giá trong 3 tháng cuối năm với tốc độ tăng mạnh từ 20-30%, thậm chí có nơi tăng lên đến 50%. Cùng với đó là sự xuất hiện của căn hộ thương hiệu (những căn hộ với tầm giá 400-600 triệu đồng/m2) và các sự kiện liên quan đến đấu giá đất tại Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ/m2 khiến thị trường ngày càng nóng".

Ông cũng cho rằng, quyết định bỏ cọc của Tân Hoàng Minh tại lô đất tới 2,4 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiê, là việc làm đúng đắn, kéo thị trường ổn định, yên ắng trở lại. "Trong tương lai gần, thị trường BĐS vẫn tăng nhưng chậm và đúng giá trị BĐS", ông Trần Khánh Quang nhận định.

"Bước sang năm 2022, hiện tượng sốt đất vẫn mang tính cục bộ và sóng đất diễn ra nhanh tại các địa phương. Chẳng hạn như ở Bảo Lộc, Lâm Đồng chỉ trong vòng 12 tháng mà giá đất tăng gấp đôi. Điều này cho thấy hiện tượng tăng giá chỉ mang tính nội bộ địa phương mà không lan rộng ra", ông Quang phân tích.

Cùng với đó, ông cho rằng đến hết 6 tháng đầu năm 2022, cơ quan Nhà nước sẽ đưa ra những chính sách để đưa dòng tiền về đúng bất động sản thật. 

Ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa.

Bên cạnh đó, ông Trần Khánh Quang cho biết: Trước đây việc sở hữu BĐS nhằm mục đích là nơi để ở và khai thác giá trị thì hiện nay, sau đợt dịch Covid, trên thị trường đã xuất hiện BĐS an toàn.

Cụ thể, hiện nay có xu hướng sở hữu 2 BĐS, bao gồm: BĐS để ở và BĐS là vườn. Thói quen và hành vi tiêu dùng cũng tăng, phần lớn mọi người đều có xe hơi kéo theo nhu cầu sở hữu những khu biệt thự nghỉ dưỡng xuất hiện. 

Thời gian qua, lượng cung về BĐS để ở là vừa đủ và nhà đầu tư có nhu cầu mua thêm BĐS sinh thái và BĐS Second Home. Đây cũng sẽ là xu hướng trong năm 2022.

"Một xu hướng khác cũng sẽ được tung ra thị trường trong năm này là BĐS giá rẻ, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chính phủ sẽ đưa ra những chính sách để thúc đẩy nhóm này nhằm mục đích cần bằng thị trường. Trên cơ sở đó, người dân sẽ mua “thực sự “ - mua để ở chứ không phải để đầu tư nữa", ông Quang cho hay.

Bên cạnh đó những căn hộ thuộc dạng trung cấp vẫn đang chậm lại. Do nguồn sản phẩm thứ cấp trên thị trường vẫn còn nhiều.

Bài toán công nghệ trong lĩnh vực BĐS

Câu chuyện công nghệ được đánh giá sẽ giúp cho việc kinh doanh ở các lĩnh vực về mặt tiết kiệm chi phí, tăng doanh thu. Từ đó mang lại lợi nhuận tối đa cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, thị trường BĐS còn nhiều vấn đề cần cân nhắc. 

Bàn về vấn đề này, ông Quang bày tỏ quan điểm: "Hiện nay chúng ta đã đi quá xa với vấn đề phát minh ra những hình thái mới BĐS, nhưng thực tế việc minh bạch hóa bất động sản vẫn chưa có ai làm. Chẳng hạn khi khách hàng đến một mảnh đất và muốn biết những thông tin cơ bản như: Chủ sở hữu? Tình trạng BĐS? Giá cả như thế nào?... thì không tìm thấy. Dường như công nghệ đang bỏ qua những cái cơ bản này để đi theo các trào lưu mới".

Trên cơ sở đó, ông cũng đưa ra ba giải pháp.

Thứ nhất, cần xem xét lại tính minh bạch của BĐS.

Thứ hai, khuyến khích phát triển nhưng nên hạn chế những hình thức như mua chung,... vì những hình thức này khá “mù mờ” ở khía cạnh pháp lý. Vì thế, khi triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn bởi BĐS cũng như những loại hàng hóa khác và nó không có sự đồng nhất với nhau. Mỗi bđs sẽ có những kiểu khác nhau, nếu đồng hóa để đưa ra thị trường thì sẽ không hấp dẫn được người mua. Từ đó, cần tạo ra một công nghệ mang được tính đồng nhất chứ không thể dựa trên công nghệ để mang đi bán những thứ mà pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Thứ ba là công nghệ nên đi theo xu hướng tạo tính minh bạch, tạo sự giao tiếp giữa người mua và người bán. 

Ông cũng hy vọng rằng trong năm 2022, các phát minh, sáng tạo sẽ phát triển mạnh theo xu thế chung. Điều này sẽ tác động lên tất cả các ngành nghề khác nhau mà không chỉ riêng bất động sản. 

Hành trang cho nhà đầu tư

Thời gian gần đây, tính bất định của thị trường sau những thông tin tiêu cực từ vụ việc của Tân Hoàng Minh liên quan tới đất Thủ Thiêm đã xảy ra. Tâm lý đầu tư theo đám đông trở thành cái bẫy của dòng tiền đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi năm 2021 lại là năm mà thị trường bất động sản nóng, sốt. Tuy nhiên, những ảnh hưởng nêu trên đã tạo nên những pha đầu tư nóng vội “đầu tư được - bán ra không được”. 

Do vậy, bước sang năm 2022 khi tình hình dịch bệnh giảm sút nhờ độ bao phủ của vắc xin sẽ tăng tốc độ bình thường hóa nền kinh tế. Vậy đâu là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần năm bắt khi đổ tiền vào lĩnh vực BĐS?

Lý giải thắc mắc trên, trao đổi tại tọa đàm, ông Quang chỉ ra rằng: Thứ nhất cần hiểu được rằng BĐS là một sản phẩm hàng hóa có giá trị lớn và quan trọng nhất đối với người sở hữu, có những BĐs cả đời chỉ sở hữu một lần. Giá trị của một BĐS không hề nhỏ nên người mua cần cân nhắc vì nhiều người phải tiết kiệm từ 10-15 năm mới đủ tiền sở hữu nên không thể nóng vội. 

Thứ hai, khách hàng cần tìm hiểu về nguồn gốc, giá trị pháp lý của BĐS trước khi quyết định đầu tư.

Thứ ba, phải hiểu được BĐS mà mình muốn mua. Điều này dựa trên những yếu tố như: giá cả, khí hậu, an ninh, nguồn nước,....

Ngoài 3 yếu tố trên, ông còn cho biết, năm 2022 sẽ ranh giới giữa đỉnh của BĐS và bong bóng BĐS. Dẫn chứng từ thực tế, cách đây 10 năm, khi người ta mua cho thuê với kỳ vọng 7 - 8%/năm, còn bây giờ thì chỉ còn 0,5-1%/năm.