“Siết” phân lô, tách thửa: Hạ nhiệt "cơn sốt" và góc nhìn pháp lý của chuyên gia

Hàng loạt địa phương tạm dừng tách thửa với đất nông nghiệp

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, thời gian qua, tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội, xuất hiện tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi phân lô, bán nền. Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập. Điển hình như tại Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai… tình trạng mua gom các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thậm chí cả đất rừng sản xuất xuất hiện nhiều lên trong thời gian gần đây.

Tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã tạo ra những cơn sốt điên cuồng đất vùng ven Hà Nội trong 2 năm qua, khiến thị trường nhiễu loạn. Các môi giới gợi ý người mua có thể mua cả thửa đất to với số lượng lên đến 2.000 - 3.000 m2, bao gồm đất ở xen kẹt với đất vườn, đất nông nghiệp. Sau đó, các môi giới sẽ đứng ra lo liệu chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán...

Hàng loạt địa phương tạm dừng tách thửa với đất nông nghiệp. Ảnh minh họa từ TTXVN

Trước thực trạng trên, mới đây Sở TN&MT Hà Nội đã có văn bản đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Theo đó, công văn nêu rõ được phản ánh của một số địa phương, người dân, doanh nghiệp, phương tiện thông tin đại chúng về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông, vi phạm pháp luật đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn một số quận, huyện, thị xã.

Thông tin từ Vietnamnet, Sở TN&MT Hà Nội đề nghị thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2017 đến 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2.

Trong thời gian UBND thành phố chưa có quy định cụ thể về điều kiện tách, hợp thửa đất, Sở TN-MT đề nghị tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

"Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành", Sở yêu cầu.

Không chỉ ở Hà Nội, tại Bình Phước, ngày 22/3, UBND thành phố Đồng Xoài cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Theo đó, Chủ tịch UBND Tp.Đồng Xoài đề nghị Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn kể từ 22/3 đến khi có chỉ đạo mới.

Cụ thể, tạm dừng các thủ tục tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp không tiếp giáp đường giao thông. Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông, tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất có diện tích tối thiểu dưới 2.000 m2 đối với phường và dưới 3.000 m2 đối với 2 xã Tân Thành, Tiến Hưng (bao gồm cả thửa đất tách ra và thửa đất còn lại; một thửa đất chỉ tách một lần không tách tiếp từ thửa đã tách).

Không thực hiện tách thửa (tất cả loại đất) đối với các thửa đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân.

UBND tỉnh này yêu cầu chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có, đáp ứng được điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch sử dụng đất... đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cùng với đó là nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn.

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh này cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp.

Đồng thời, yêu cầu Sở Xây dựng cần chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn…

Góc nhìn pháp lý của các chuyên gia

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, nhiều môi giới BĐS tại vùng ven Hà Nội cho rằng quy định dừng phân lô tách thửa đất nông nghiệp của Hà Nội sẽ khiến thị trường vùng ven "khựng lại", các giao dịch cũng sẽ trầm lắng hơn khi đất không được phân lô sẽ buộc nhà đầu tư phải đổ khoản tiền lớn để sở hữu. Thị trường ít có sự tham gia của giới đầu tư, đầu cơ sẽ giảm tình trạng sốt ảo giá.

Còn theo các chuyên gia, việc tạm dừng phân lô tách thửa trước mắt có thể giúp giảm cơn sốt ngắn hạn trên thị trường. Về lâu dài cần được luật hóa, đưa vào trong Luật để triển khai đồng bộ, không chỉ ở Hà Nội hay một vài tỉnh mà cần có cái nhìn chung cho toàn thị trường bởi hiện nay sốt đất nông nghiệp đã lan đến những tỉnh vùng sâu vùng xa.

Đánh giá về tác động của việc phân lô bán nền, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng tình trạng "sốt đất" xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.

Chính vì vậy, theo ông Võ, việc cấm phân lô bán nền sẽ là một trong những biện pháp giảm cơn sốt đất hiện nay. Tuy nhiên, ông Võ cũng khẳng định, chúng ta cần sửa từ chính Luật đất đai: "Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Đặc biệt, đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh vấn đề này. Việc tách thửa, phân lô ở 1 số địa phương góp phần tạo ra những cơn sốt đất, tạo sóng dẫn tới phức tạp cho thị trường bất động sản, khó quản lý.

Hiện tượng tách thửa, phân lô đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy cần thiết phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật mà tới đây, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng cần phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ như, việc tách thửa mà lại có sự tham gia của giới đầu cơ sẽ đẩy giá thị trường lên cao bất thường, khó kiểm soát, gây nhiễu loạn thị trường.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Nhưng, tại Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp "bất lương" lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.