Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế

Tại sự kiện công bố báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 12/10, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư, lượng giao dịch được cải thiện qua từng quý.

Quý III ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch Covid-19. Tính chung 9 tháng 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng phân khúc bất động sản nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.750, gấp 1,5 lần so với quý II nhưng vẫn giảm khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng.

Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Bà Phạm Thị Miền đánh giá, thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, Tp.Hồ Chí Minh…

Kết quả trên là nhờ có sự có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Khu nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội

Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”. 

Cần chính sách đột phá 

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - vừa được thảo luận tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cuối tháng 8 vừa qua cho thấy, chưa có những quy định thật sự đột phá nhằm đạt được tốc độ phát triển như kỳ vọng. 

Cụ thể, dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh (diện tích đất không quá 20% tổng diện tích đất ở của dự án), được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh này (không tính vào lợi nhuận định mức 10% của phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội).

Ông Đỉnh cho rằng, ưu đãi này kém hấp dẫn hơn ưu đãi tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: cho phép chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại; hoặc được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh theo giá thương mại.

Lý do là, nếu 20% diện tích đất đó chủ đầu tư xây nhà ở thương mại thì thanh khoản dự án sẽ cao (do cùng lúc có thể thu hút cả đối tượng có thu nhập cao mua nhà ở thương mại lẫn thu nhập thấp mua nhà ở xã hội) và chủ đầu tư sẽ nhanh thu hồi được vốn.

Trong khi đó, nếu 100% diện tích đất phải xây nhà ở xã hội thì giá bán sẽ cao hơn, khó bán hơn. Giải pháp thay thế là cho phép chủ đầu tư dành 20% diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại để kinh doanh trong phạm vi dự án nhà ở xã hội là không thực chất bởi việc cung cấp dịch vụ, tiện ích cho nhóm người có thu nhập thấp (100% ở nhà ở xã hội) sẽ không tạo ra lợi nhuận đủ hấp dẫn với nhà đầu tư.

“Do vậy, tôi đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần giữ nguyên hoặc quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tương tự Nghị định 100”, ông Đỉnh chia sẻ quan điểm với báo Nhân Dân. 

Ở một góc tiếp cận khác, khi góp ý cho phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, quy định giới hạn lợi nhuận định mức cao nhất của chủ đầu tư nhà ở xã hội ở mức 10% là khá thấp.

Theo ông Tuấn, khi thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất trung bình 10%/năm (gói 120.000 tỷ đồng sau khi hỗ trợ lãi suất vẫn còn 8,7%/năm).

“Với tình trạng này, chủ đầu tư rất khó tìm kiếm lợi nhuận, nhất là khi không bán được hàng và có tỷ lệ tồn kho lớn. Đề nghị xem xét cân nhắc nâng giới hạn định mức này lên”, ông Tuấn đề nghị và nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp phản ánh đây chính là một trong những lý do họ “không mặn mà” với dự án nhà ở xã hội.

Điều kiện mua nhà ở xã hội còn khó khăn khiến ít người có thể tiếp cận phân khúc này.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đã phản ánh về những khó khăn khi tham gia phát triển nhà ở xã hội. Các quy định và yêu cầu liên quan đến hồ sơ, điều kiện và thủ tục mua nhà ở xã hội đã khiến cho không ít người có nhu cầu nhưng khó tiếp cận được phân khúc này. Điều này tạo ra nhiều rào cản và khó khăn, đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp nhưng không có hộ khẩu tại nơi bán nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cho rằng, cần “nới lỏng” quy định để mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội. Việc nới lỏng quy định triển khai và bán nhà ở xã hội sẽ tránh tình trạng doanh nghiệp làm ra sản phẩm nhưng không bán được, trong khi người dân có nhu cầu thì đợi mòn mỏi vẫn không mua được nhà. Nhất là hiện nay, một số điều kiện được mua nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản liên quan đã không còn phù hợp với thực tiễn, cần được thay đổi.

Dự báo bức tranh cuối năm 

Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023 với Báo Tin tức, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, để xác định thị trường đã vượt “đáy” hay chưa cần đưa ra các dấu hiệu về vượt “đáy”. Chẳng hạn như đã không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực…

“Theo quan sát của tôi, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm”, ông Chung chia sẻ.

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư kiến nghị, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể đột phá. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Theo ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS, cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn” cuối cùng cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường. Thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới.

Hương Anh (t/h)