Ba luật có hiệu lực sớm: Cơ hội mở ra, thị trường hưởng lợi

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM:

Cần thấy rõ quyết tâm chính trị của các cơ quan có thẩm quyền để các luật sửa đổi về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sớm có hiệu lực. Việc cho phép áp dụng sớm 3 luật trên có hiệu lực trước 6 tháng cũng như thông qua các dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội cùng các văn bản hướng dẫn liên quan, đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn. Trước mắt, điều này sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP. HCM.

Đồng thời, các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản sẽ có lực đẩy để thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030. Nhờ vậy, thị trường bất động sản sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ tăng trưởng từ năm 2025 trở đi, do “độ trễ” của các chính sách.

Tuy nhiên, cần chú ý văn bản dưới luật còn có các quyết định của 63 tỉnh, thành phố liên quan đến những nội dung được luật giao nhằm sát với tình hình thực tế. Khâu tiếp theo là khâu thực thi pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước.

Thực tế hiện nay có tình trạng các cơ quan đùn đẩy trách nhiệm, gây khó dễ cho doanh nghiệp ở một số thủ tục. Do vậy, khâu thực thi của các bộ, ngành, địa phương sắp tới cần khắc phục hạn chế này, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Mặt khác, việc thực thi còn có trách nhiệm tuân thủ pháp luật của các chủ thể có liên quan như doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân...

Dù có hiệu lực sớm đã là tín hiệu vui, tôi vẫn mong muốn từ thực tiễn cuộc sống, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng cùng các bộ, ngành, địa phương tiếp tục lắng nghe những ý kiến phản biện để tiếp tục sửa đổi những quy định của luật hoặc văn bản dưới luật không phù hợp.

Luật sư Đặng Anh Đức - Công ty Luật Đặng và cộng sự:

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 đã tiết kiệm được thời gian thực hiện thủ tục pháp lý cho người dân, doanh nghiệp.

Các luật mới sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành các luật hiện nay. Đó là hiện tượng pháp luật chứa các quy định chưa đủ rõ ràng hoặc có mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo. Ví dụ trước đây quy định về phương pháp thẩm định giá đất là một trong những vướng mắc lớn nhất về tài chính đất đai, dẫn đến các địa phương đình trệ việc tính tiền sử dụng đất. Bây giờ nguyên tắc trong luật mới đã rõ ràng và nếu các văn bản hướng dẫn rõ ràng, có phương pháp tốt thì ách tắc tính tiền đất sẽ được tháo gỡ, khơi thông được nguồn lực cho cả doanh nghiệp, kiện toàn pháp lý. Hoặc các trường hợp vướng mắc do luật trước đây chưa có quy định đất công xen cài, xen kẽ nên địa phương chưa mạnh dạn giải quyết thì hiện luật đã đưa vào để gỡ.

Đáng chú ý, do các luật quan trọng này được sửa đổi vào cùng một thời điểm nên về cơ bản đã đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Vì thế, dù có độ trễ về mặt chính sách nhưng tất cả luật sửa đổi nêu trên kỳ vọng sẽ trở thành “trợ lực” hỗ trợ cho thị trường bất động sản tốt hơn.

Ngoài ra các luật trên còn phân cấp cho chính quyền địa phương (HĐND và UBND cấp tỉnh) quy định chi tiết nhiều nội dung. Bởi vậy, tiến độ, chất lượng của các văn bản do cấp địa phương ban hành cũng cần được quan tâm nhằm đảm bảo thi hành thuận lợi để không bị ách tắc.

Cũng cần nói thêm là Luật Đất đai 2024 với cơ chế tiếp cận đất đai khác nhau giữa các phân khúc thị trường, song khó hay dễ cũng tùy thuộc vào nhà đầu tư. Làm chính sách rất khó và không thể làm hài lòng tất cả. Làm chính sách sẽ nhìn trên cục diện chung của xã hội chứ không nhìn trên nhóm đối tượng. Với thay đổi của ba đạo luật thì yêu cầu đặt ra cho doanh nghiệp là cần nhìn lại chiến lược và cơ cấu lại sản xuất kinh doanh sao cho phù hợp.

Ông Nguyễn Thông, CEO Công ty Bất động sản và xây dựng Không Gian:

Thời gian trung bình để hoàn thiện pháp lý cho một dự án bất động sản là 3-5 năm. Với riêng công ty tôi, thậm chí có những dự án mất tới 7 năm. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8 sẽ giúp một số dự án không phải lập quy hoạch sử dụng đất, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý từ 6 tháng đến 1 năm.

Đồng thời, việc xác định giá bồi thường tiếp cận giá thị trường và được rà soát hàng năm sẽ giúp quá trình vận động người dân thuận lợi hơn, qua đó có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng từ 9 tháng – 1 năm. Khi được đền bù với giá thoả đáng hơn, người dân dễ đồng thuận, giảm tranh chấp khiếu nại về sau. Ngoài ra, các quy định liên quan đến phân cấp phân quyền cho cấp huyện sẽ giảm bớt thời gian xin ý kiến giữa các cơ quan chức năng. Như vậy, Luật Đất đai mới có thể giúp dự án giảm được thời gian triển khai khoảng 1 - 2 năm. Con số này có ý nghĩa rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng, cả về công sức, tiền bạc, cơ hội.

Để tạo sự đồng bộ, Chính phủ cũng đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, thay vì chỉ có Luật Đất đai được đưa vào thực thi sớm trước, so với các đề xuất trước đây. Từ góc độ là một doanh nghiệp, tôi đánh giá cao sự thay đổi này.

Anh Cao Hoàng Phát - Kỹ sư xây dựng tại TP. HCM:

Người dân chúng tôi rất mong chờ 3 luật mới có hiệu lực, đặc biệt là Luật Đất đai 2024. Một số điều khoản tại điều 81, điều 151 của luật sẽ đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Ví dụ như dự án khu 3 Nam Lý Chiêu Hoàng tại quận 6, được quy hoạch là khu nhà ở và chung cư cao tầng, có quyết định thu hồi đất vào năm 2004 với khoảng 185 hộ dân bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, đến nay sau gần 20 năm, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong.

Sau 20 năm, hiện trạng khu đất đã xuống cấp nghiêm trọng khiến cho hàng trăm hộ dân ở đây sống trong cảnh khó khăn, đi không được mà ở cũng không xong.

Vướng mắc của dự án là do người dân thấy giá đền bù thấp. Lần gần nhất là cách đây 3, 4 năm, chính quyền địa phương có đưa ra mức giá đền bù khoảng 14 triệu đồng/m².

Do giá nhà đất trên thị trường cao nên nếu nhận tiền đền bù thấp thì người dân chỉ có thể thuê nhà để sống, không bao giờ xây được nhà. Chính vì vậy, người dân cố ở lại đây để mong có giá đền bù tốt hơn và Luật Đất đai 2024 đang thắp nên tia hy vọng tháo gỡ đó.