Siết chặt quy định nhằm tránh "lách luật" khi lập vi bằng mua nhà ở xã hội

"Lách luật" bán tràn lan NOXH dù chưa đủ điều kiện

Việc sang nhượng nhà ở xã hội (NOXH) cần tuân thủ những điều kiện nhất định. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, về mặt thời gian phải tuân thủ tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở mới được phép bán lại. 

Tuy nhiên, ghi nhận của Người Đưa Tin cho thấy, thời gian qua, nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện theo luật định, thậm chí chưa được bàn giao sử dụng nhưng đã được bán lại với mức giá gấp đôi lúc mua của chủ đầu tư. 

Đơn cử, tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) tới quý IV/2024 mới bàn giao, nhưng hiện tại đã được rao bán lại với giá trung bình 40 triệu đồng/m2.

Nhiều căn tại dự án NOXH Trung Văn được giao bán khi còn chưa kịp bàn giao.

"Mặt bằng giá chung cư hiện nay đang rất cao, mình mua lại thì phải chấp nhận giá đó thôi. Dự án này phải 5 năm nữa mới được bán và sang tên nên giờ khách có nhu cầu mua thì chỉ lập vi bằng", môi giới rao bán căn hộ tại NSH Trung Văn nói.

Tương tự, một số căn hộ tại dự án Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang rao bán, mặc dù phải 2 năm nữa mới đủ điều kiện chuyển nhượng.

"Các căn hộ ở đây có diện tích khoảng 60m2, giá 40 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với tài chính của nhiều người. Vì chưa có sổ nên mua bán qua vi bằng, 2 năm nữa khi đủ điều kiện sẽ sang tên sau", môi giới Th. nói.

Khi PV thắc mắc bản thân không nằm trong đối tượng được mua lại NOXH, thì môi giới này cho hay: "Anh yên tâm, không phải người mua đầu tiên nên không cần đủ điều kiện, khi nào sang tên thì đóng thêm tiền thuế đất khoảng 80-90 triệu đồng là được".

Luật mới quy định thế nào?

Trao đổi với PV về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty luật SB Law cho biết, về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH giữa bên mua và bên bán được quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 đã có sự thay đổi so với trước đây.

Cụ thể, theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, bên mua, bên thuê mua nhà có nhu cầu bán nhà thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) quy định trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho hai nhóm đối tượng.

Đó là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể hơn về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

Thông tin thêm về quy định xử phạt, luật sư Nguyễn Công Tín (Công ty Luật AMI, đoàn Luật sư Tp.Đà Nẵng) cho biết, thực tế khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/02/2022, của Chính phủ cũng quy định chế tài xử phạt với trường hợp vi phạm. 

Mặc dù quy định đã có, thế nhưng nhiều người vẫn lợi dụng chính sách của Nhà nước để trục lợi, dẫn đến ý nghĩa của chính sách bị "méo mó", khi nhà ở giá rẻ không đến đúng với người có nhu cầu thật sự.

Bên cạnh đó, việc quản lý, phát hiện, thực thi pháp luật còn chưa nghiêm dẫn đến tình trạng "lách luật" gây nhức nhối như trên. 

Cần siết chặt việc sử dụng vi bằng khi mua bán NOXH

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, mặc dù pháp luật đã có quy định, nhưng nhiều người "lách luật" bằng cách lập vi bằng khi mua bán. Do đó, cần có quy định siết chặt hình thức này. 

Bản chất của việc lập vi bằng khi mua NOXH chỉ mang tính chất làm chứng, ghi nhận sự kiện thực tế rằng các bên có giao dịch mua bán nhà đất, bên bán giao nhà, bên mua giao tiền và kí và văn bản xác nhận, và không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2023 cần siết chặt quy định về việc sử dụng vi bằng trong các giao dịch bất động sản.

Khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại cũng đã quy định các trường hợp không được lập vi bằng.

Theo đó, việc lập vi bằng này chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

"Việc lập vi bằng khi mua NOXH được coi là không có giá trị pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo luật định", luật sư Hà nhấn mạnh.

Do đó, luật sư Hà cho rằng các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà 2023 cần siết chặt quy định về việc sử dụng vi bằng trong giao dịch bất động sản nói chung và mua bán NOXH nói riêng.

Nhà nước cần có quy định cụ thể về giá trị pháp lý của vi bằng trong các giao dịch mua bán BĐS, đặc biệt là NOXH. Từ đó khắc phục tình trạng "lách luật" khi dùng vi bằng để mua lại NOXH.

"Cùng với đó, pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn trong việc cấp phép và quản lý hoạt động của Thừa phát lại, đảm bảo rằng các vi bằng được lập ra không gây hiểu lầm cho người dân về giá trị pháp lý của chúng. Vi bằng không thể thay thế hợp đồng mua bán được công chứng và chỉ nên được sử dụng trong những trường hợp đặc biệt, có tính chất cá nhân", luật sư Hà nêu quan điểm.

Theo vị luật sư, bên cạnh đó, cũng cần có chế tài xử lý nghiêm đối với những cá nhân, tổ chức lợi dụng vi bằng để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở bất hợp pháp, như phạt hành chính, thậm chí thu hồi tài sản,...