Mức giá “choáng váng”
Tại phiên đấu giá của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp Tp.HCM, lô đất 3-12 diện tích 10.059m2 có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Qua 70 lượt trả giá, cuối cùng Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỷ đồng để có quyền sử dụng lô đất này. Mức giá chốt cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tính chi tiết, lô đất này đã được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng/m2, một mức giá cao bất ngờ.
Theo khảo sát của chúng tôi, giá căn hộ ở khu đô thị Thủ Thiêm xung quanh khu vực bốn lô đất được đấu giá lần này đều thuộc dạng siêu sang dành cho giới nhà giàu tại Tp.HCM với mức giá đắt đỏ.
Một dự án có khoảng 1.100 căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Tp.Thủ Đức) mở bán năm 2020 với giá khoảng 100 triệu đồng/m2 thì nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng/m2. Một dự án căn hộ hạng sang khác nằm trên đường Lương Định Của giá giao dịch hiện nay còn cao hơn 150-220 triệu đồng/m2. Có vị trí mặt tiền sông Sài Gòn, một dự án căn hộ, trung tâm thương mại, giá căn hộ lân cận cũng được rao bán với mức giá 160-180 triệu đồng/m2. Hầu hết giá các căn hộ siêu sang này đều tăng giá 30%-50% so với mức giá thời điểm mở bán.
Các lô đất vừa được đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Người Lao Động.
Trong khi đó, giá đất các vị trí giáp sông quanh khu vực bán đảo Thủ Thiêm dao động 350- 400 triệu đồng/m2, song hầu như ít có hàng chào bán công khai trên thị trường.
Theo dữ liệu khảo sát của Rever, giá nhà cao tầng tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây, trong khi những dự án đã chào bán từ 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.
Giá càng tăng, càng nhiều lo ngại
Trao đổi với báo Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ để lại nhiều hệ lụy. Cụ thể, sẽ có những bên hưởng lợi nhiều và bên gặp bất lợi sau phiên đấu giá vừa qua.
Nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các bước thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản, nộp tiền vào ngân sách thì Tp.HCM sẽ thu về hơn 37.000 tỷ đồng. Số tiền này sẽ góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng.
Giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên lửa” vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, tức có căn cứ các mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao.
Nguy hiểm hơn, mọi chi phí đầu vào sẽ cấu thành nên giá bán. Do đó, người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này. Nếu giá quá bất hợp lý, không hấp dẫn người mua, chủ đầu tư cũng có rủi ro là tồn kho lớn.
Trong khi đó, theo báo Pháp luật Tp.HCM, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định việc đấu giá đất ảnh hưởng bởi tính thời điểm, thị trường và vị trí của lô đất đó. Mức giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm là chuyện bình thường. Thế nhưng mức giá đất đấu giá quá cao, thậm chí cao hơn mặt bằng giá hiện nay của thị trường thì cũng cần xem xét. Có thể lô đất có vị trí kinh doanh chiến lược mà các chủ đầu tư tranh giành muốn sở hữu nên đẩy giá đấu giá tăng lên cao.
Việc đẩy giá đất ở Thủ Thiêm lên quá cao sẽ khiến thị trường bất động sản méo mó. Ảnh: Báo Tiền Phong.
Theo ông Thịnh, việc lô đất trúng đấu giá với mức giá cao ngất ngưởng như vậy trước hết chắc chắn sẽ tác động đến giá bất động sản khu vực gần đó. Giá nhà, đất, căn hộ khu vực xung quanh sẽ tăng lên ít nhiều. Tuy nhiên, giá bất động sản còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố thị trường nên không có chuyện tác động ngay và đẩy giá tăng vọt lên được.
“Quan trọng nhất là khả năng thực thi của đơn vị trúng đấu giá. Cạnh đó, cơ quan quản lý cần phải giám sát đơn vị trúng đấu giá trong việc thực hiện nộp tiền mua đất trúng đấu giá vào ngân sách” - ông Thịnh nói.
Trao đổi với báo Người Lao Động, với góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, tỏ ra "sốc" với mức giá "khủng" từ 4 phiên đấu giá đất Thủ Thiêm cuối tuần qua. Bà không hiểu vì sao các nhà đầu tư có thể đưa ra mức giá không tưởng như vậy để có được "đất vàng" này.
Tuy nhiên, từ kết quả đó, bà Hương lo ngại giá đất ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận tiếp tục leo thang; những lô đất sắp đấu giá trong năm 2022 cũng gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư khi bỏ giá. Bởi lẽ, khi giá khởi điểm quá cao, các doanh nghiệp sẽ rất e dè. Không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực lớn để tham gia những phiên đấu giá tỷ USD như vậy. Về khía cạnh chung của thị trường, theo bà Hương, việc trúng đấu giá đất quá cao sẽ gây ra sự biến động về mặt bằng giá của cả thị trường trong thời gian tới.
Trong khi đó, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, nếu thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có giá trúng cao bất thường như vậy. Bộ Xây dựng sẽ rà soát lại kết quả đấu giá và yêu cầu Tp.HCM báo cáo cụ thể các thông tin về diện tích, quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng cao được xây dựng về lô đất vừa đấu giá. Giá trúng đấu giá lô đất quá cao thì sẽ đẩy chi phí đầu vào tăng cao, giá thành nhà ở trên đất chắc chắn phải cao.
