Thông qua hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư Phoenix Legend Hạ Long bán dự án trái phép?

Nguyễn Thị Hà Giang

Dự án Phoenix Legend Hạ Long chưa đủ điều kiện để mở bán,  song Công ty Thuận Phát dưới hình thức góp vốn đã mở bán dự án cho khách hàng từ năm 2017.

Theo tìm hiểu của PV, từ tháng 3/2011, dự án được cấp phép cho chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ Thuận Phát (Thuận Phát) với tổng vốn đầu tư 1.473 tỷ đồng. Theo đó, thời hạn đến tháng 6/2017, chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng các hạng mục công trình và phải hoàn thành toàn bộ công trình chậm nhất đến hết quý 4/2018.

Tuy nhiên, đến năm 2019, Thuận Phát vẫn chưa thể hoàn thành kịp tiến độ nêu trên. Ngay sau đó, UBND tỉnh Quảng Ninh có quyết định điều chỉnh tiến độ dự án, phải hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng và xây dựng xong khu biệt thự trong quý 3/2019; hết năm 2020 phải hoàn thành xong khu khách sạn.

Mốc thời gian trên tiếp tục bị “lỡ hẹn” và dự án tiếp tục bị chậm tiến độ lần 2. Đến tháng 2/2022, UBND tỉnh Quảng Ninh tiếp tục ban hành quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án.

Theo đó, lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án từ thời gian hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng và xây dựng xong khu biệt thự trong quý 3/2019, thời gian hoàn thành khu khách sạn đến năm 2020 thành hoàn thành phần thô công trình khách sạn và căn hộ cao cấp trong tháng 12/2022, hoàn thiện toàn bộ công trình và đưa vào sử dụng trong tháng 12/2023.

tong the du an phoenix legend 1024x758

Phối cảnh dự án Phoenix Legend Hạ Long.

Trong quá trình được gia hạn để tiếp tục hoàn thành các hạng mục, chủ đầu tư Thuận Phát lại bị UBND tỉnh Quảng Ninh “tuýt còi” vì mở bán khi chưa đủ điều kiện. Văn bản của UBND tỉnh nêu rõ Phoenix Legend Hạ Long nằm trong danh sách các dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã có hoạt động quảng cáo trên mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản. 

Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ các điều kiện theo đúng các quy định pháp luật mới được đưa sản phẩm bất động sản vào huy động vốn, kinh doanh bất động sản.

Ngay sau đó, chủ đầu tư đã “phản pháo” UBND tỉnh Quảng Ninh bằng việc viện dẫn hai văn bản, bao gồm văn bản số 144/SXD –QLN&TTBĐS ngày 2/8/2019, Sở Xây dựng Quảng Ninh thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 26 căn biệt thự tại dự án. Thứ hai là văn bản số 317/SXD-QLN&TTBĐS ngày 14/8/2020, Sở Xây dựng cấp tiếp thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với 163 căn hộ tại dự án.

Cần phải nói thêm, hai văn bản trên được phê duyệt cách nhau 1 năm, tuy nhiên thực tế ngay từ tháng 10/2019, chủ đầu tư Thuận Phát đã rầm rộ tổ chức lễ ra mắt dự án, đồng thời xuất hiện hàng loạt thông tin về chính sách ưu đãi, cam kết lợi nhuận trên các trang mạng.

Việc mở bán khi chưa đủ điều kiện cho phép, cộng thêm việc liên tục ghi nhận tình hình chậm tiến độ hoàn thành các hạng mục, khiến dư luận đặt dấu hỏi về tiềm lực tài chính của chủ đầu tư dự án Phoenix Legend Hạ Long. Ngoài ra, bằng hình thức hợp đồng góp vốn, Thuận Phát đã bán một số khu biệt thự cho khách hàng từ năm 2017.

Bức tranh tài chính kém sáng sủa

Theo tìm hiểu của PV, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thuận Phát là thành viên thuộc hệ sinh thái đa ngành của IRB Holdings – doanh nghiệp đang đầu tư vào nhiều lĩnh vực như kinh doanh cao su, thiết bị vệ sinh – nột thất, bất động sản, sân golf…

Giai đoạn 2016 – 2019, Thuận Phát không ghi nhận doanh thu, báo lỗ sau thuế 3,5 triệu đồng vào năm 2016 và không ghi nhận lợi nhuận trong những năm tiếp theo. Cơ cấu tài sản thể hiện sự chuyển dịch từ ngắn hạn sang dài hạn. Nếu năm 2017, tài sản ngắn hạn là 124 tỷ đồng, tài sản dài hạn là 72 tỷ đồng thì tới năm 2019, tài sản ngắn hạn chỉ còn 83 tỷ đồng, tài sản dài hạn tăng lên 455 tỷ đồng.

Đáng chú ý, phần lớn tài sản của Thuận Phát được tài trợ bằng nợ phải trả, đơn cử năm 2019, nợ phải trả bằng 72% tổng tài sản.

Suốt giai đoạn 2016 – 2019, nợ phải trả đã tăng với tốc độ phi mã, từ 12 tỷ đồng (2016) tăng 13 lần lên 157 tỷ đồng (2017), tăng tiếp 2 lần lên 311 tỷ đồng (2018) rồi tăng 25% lên 388 tỷ đồng (2019). Tính chung 4 năm, nợ phải trả đã tăng gấp 32 lần.

Đồng thời, trong giai đoạn trên có tới 2 lần Thuận Phát ghi nhận tình trạng nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn. Lần 1 là năm 2017, nợ ngắn hạn lên tới 157 tỷ đồng trong khi tài sản ngắn hạn chỉ 124 tỷ đồng. Lần 2 là năm 2019, nợ ngắn hạn đạt 115 tỷ đồng còn tài sản ngắn hạn chỉ 83 tỷ đồng.

Về IRB Holdings, công ty này được thành lập vào tháng 11/2017, bởi Công ty TNHH Công nghiệp cao su Investcom, ông Bùi Quốc Hoàn và bà Trịnh Thị Ngọc Chinh, với quy mô vốn điều lệ lên tới 528 tỷ đồng. Trong đó, ông Bùi Quốc Hoàn góp 504,2 tỷ đồng, nắm chi phối với tỉ lệ sở hữu 95,5% vốn điều lệ.

Tháng 1/2018, ông Bùi Quốc Hoàn và Investcom góp vốn thành lập Công ty TNHH Bất động sản IRBLand (IRBLand) với quy mô vốn điều lệ 337,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vào tháng 3/2020, IRBLand ghi nhận sự góp mặt của một cổ đông mới, là ông Quản Xuân Dũng, với tỉ lệ sở hữu lên tới 65% vốn điều lệ. Trong khi đó, nhóm cổ đông liên quan tới IRB Holdings giảm tỉ lệ sở hữu tại doanh nghiệp này xuống chỉ còn 35% vốn điều lệ.

Ông Quản Xuân Dũng được biết đến là người đại diện pháp luật tại CTCP Đầu tư Thương mại & Dịch vụ Á Âu, Công ty TNHH Đô thị Tiến Lộc, CTCP Đầu tư Bất động sản Hồ Gươm, và cũng là cổ đông của Công ty TNHH Bất động sản An Dương (An Dương). Các pháp nhân này đều có mối liên hệ dẫn về Vimedimex Group.

Trong đó, tính đến tháng 4/2020, An Dương có quy mô vốn điều lệ 800 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông bao gồm: CTCP Đầu tư phát triển đô thị Nam Từ Liêm (88,75% VĐL), ông Phạm Dũng Hoài (10% VĐL), ông Quản Xuân Dũng (5% VĐL) và ông Lê Xuân Tùng (5% VĐL).

Hiếu Nguyễn