Trả lời
FDVN cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số trao đổi như sau:
Thứ nhất: Xác định người có quyền chuyển quyền sử dụng nhà đất
Trước hết cần làm rõ nhà đất mà Ba mẹ đang muốn chuyển quyền cho Bạn thuộc sở hữu của Ba mẹ bạn hay sở hữu của hộ gia đình. Bạn có thể xác minh thông tin này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần người sử dụng đất), do thông tin này chưa được Bạn làm rõ nên FDVN sẽ chia làm hai trường hợp:
- Trường hợp 1: Quyền sử dụng nhà đất thuộc sở hữu riêng, đứng tên Ba mẹ
Khi đó, Ba mẹ có quyền định đoạt việc tặng cho, chuyển nhượng lại quyền sở hữu nhà đất cho bạn mà không cần phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại trong gia đình.
- Trường hợp 02: Quyền sử dụng nhà đất đứng tên hộ gia đình, ví dụ “Hộ ông…”, “Hộ bà…”.
Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Trường hợp nhà đất cấp cho hộ gia đình thì nhà đất này được xác định là tài sản chung của hộ gia đình nên những người có tên trong Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có quyền ngang nhau trong việc định đoạt nhà đất này. Do vậy nếu chỉ mỗi Ba mẹ đồng ý chuyển quyền sang cho Quý Khách mà chưa được sự đồng ý của các thành viên còn lại là chưa phù hợp quy định pháp luật và chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho.
Trong trường hợp này, việc lấy ý kiến của các thành viên gia đình cần được thực hiện như sau:
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Hướng dẫn quy định này, tại khoản 1 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Đồng thời, Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Như vậy, việc chuyển quyền nhà đất đứng tên hộ phải được các thành viên đủ 18 tuổi đồng ý. Người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được ký kết các giao dịch nếu đã được các thành viên của hộ đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Thứ hai, Điều kiện chung để chuyển quyền sử dụng đất
Bên cạnh lưu ý về chủ thể được quyền chuyển quyền sử dụng đất, để thực hiện hoạt động này, nhà đất còn cần phải đáp ứng các điều kiện chung:
Về quyền sử dụng đất: được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Về quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền trên đất: được quy định khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2015:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”
Thứ ba, trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động chuyển quyền nhà đất
Hoạt động chuyển quyền nhà đất có thể được thực hiện thông qua 02 hình thức: Chuyển nhượng nhà đất và Tặng cho nhà đất. Cả 02 hình thức này bạn đều có thể thực hiện theo thủ tục sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng nhà đất có công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Do đó để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Bạn có thể tiến hành công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
Bước 2: Đăng ký sang tên quyền sử dụng nhà đất.
Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Do đó để việc chuyển nhượng, tặng cho phát sinh hiệu lực và tránh rủi ro cho cả hai bên, Bạn cần đăng ký sang tên quyền sử dụng nhà đất. Việc đăng ký sang tên quyền sử dụng nhà đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ đăng ký được quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính quy định về hồ sơ địa chính như sau:
“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất …
c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”
Trong trường hợp của Bạn, hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng nhà đất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu của hai bên.
Trên đây là ý kiến tư vấn của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy Khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hy vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.
Theo Hà Thị Hiền - Công ty Luật FDVN
