Giá bất động sản công nghiệp liên tục tăng, có thể đạt đỉnh 200 USD/m2

Vũ Hạnh
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thời gian gần đây do ít các khu công nghiệp mới được thành lập, nguồn cung diện tích khu công nghiệp gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê bất động sản phân khú này không ngừng gia tăng.

Trước nhu cầu tăng thuê mặt bằng của các doanh nghiệp FDI như hiện nay, trong khi nhiều địa phương chưa cấp phép các khu công nghiệp mới vì thiếu quỹ đất, nên dự báo giá cho thuê bất động sản công nghiệp tới đây có thể đạt đỉnh 200 USD/m2 trong.

Những ngày đầu năm Nhâm Dần, trên công trường 247 ha của Khu công nghiệp Bá Thiện luôn tấp nập công nhân, máy móc thi công suất ngày đêm. Dự án với tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng do Công ty Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) làm chủ đầu tư tại xã Thiện Kế và Bá Hiến, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc được xem là có vị trí đẹp nhất miền Bắc.

Dự án cách trung tâm Hà Nội 45 km, cách sân bay Nội Bài 15 km, cách cao tốc Nội Bài – Lào Cai 3 km, cách Cảng Hải Phòng và cảng nước sâu Cái Lân - Quảng Ninh khoảng 150 km… Do sở hữu vị trí đắc địa nên khu công nghiệp này được sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang sẵn nguồn vốn để đầu tư vào tỉnh Vĩnh Phúc.

2729715915186677298236739048404576811297292n

Khu công nghiệp Bá Thiện đang được HDTC gấp rút thi công. Đây là dự án có vị trí và quy hoạch xây dựng đẹp nhất miền Bắc.

Đại diện HDTC tiết lộ, trước nhu cầu tăng cao và sự hối thúc của các nhà đầu tư, doanh nghiệp đã tập trung đẩy nhanh tiến độ, sẵn sàng bàn giao những lô đất đầu tiên ngay trong quý I/2022 để các “đại bàng” kịp thời đến “làm tổ” với những dự án quy mô hàng trăm triệu USD tại khu công nghiệp này.

Theo số liệu từ Công ty C&W Việt Nam (thuộc Cushman & Wakefield - một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn trên thế giới) vừa công bố cho thấy, giá thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục có xu hướng gia tăng, cụ thể giá chào thuê trung bình tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Bắc như Vĩnh Phúc đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng.

Tuy nhiên, đây chưa phải là mức tăng cuối cùng. Một lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, trước nhu cầu tăng thuê mặt bằng của các doanh nghiệp FDI như hiện nay, trong khi tỉnh này thời gian qua chưa cấp phép các khu công nghiệp mới vì thiếu quỹ đất, nên dự báo giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể đạt đỉnh 200 USD/m2 trong thời gian ngắn sắp tới.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thời gian gần đây do ít các khu công nghiệp mới được thành lập, nguồn cung diện tích khu công nghiệp gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê bất động sản phân khú này không ngừng gia tăng.

Theo phân tích của C&W Việt Nam, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Nhu cầu thuê mặt bằng của doanh nghiệp quá lớn sẽ “phả” sức nóng lên thị trường, mức giá sẽ liên tục biến động theo hướng đi lên.

Đặc biệt, Việt Nam đang mở cửa trở lại sau thời gian dịch bệnh Covid-19 bùng phát. Đây là một trong những quốc gia trong khu vực tiên phong mở cửa bầu trời, chào đón các nhà đầu tư FDI với các chính sách ưu đãi đặc biệt. Theo đó, dự báo sẽ có làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia và vùng lãnh thổ vào Việt Nam, kéo thu nhu cầu thuê bất động sản tăng đột biến trong thời gian tới. Thị trường bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ sớm đón nhận hiệu ứng tích cực từ sự phát triển nhanh và mạnh trong lĩnh vực công nghiệp, công nghệ cao cùng sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Theo nhận định của Công ty chứng khoán VNDirect, do nhu cầu cao, nguồn cung mới được đẩy mạnh mở rộng là nguyên nhân giúp bất động sản tiếp tục nóng trong con Hổ. Theo đó, giá thuê đất sẽ tiếp đà tăng 6-10% so với cùng kỳ trong 2021 ở cả phía Nam và Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Năm 2022, bất động sản công nghiệp sẽ duy trì được sức hút nhờ vào việc đẩy mạnh nguồn cung đáp ứng nhu cầu cao của thị trường.

Đặc biệt, theo VNDirect, thị trường bất động sản khu công nghiệp còn được trợ lực nhờ vào 4 xu hướng lớn của 2022, đây là “chất xúc tác” giúp bất động sản công nghiệp lập mặt bằng giá mới trong thời gian tới.

Trước hết là việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021 cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn sẽ là động lực cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế trị giá 347.000 tỷ đồng. Trong đó, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ, tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng.

Trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách. Chính phủ cũng đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000 km cao tốc đến cuối năm 2025.

Thứ hai là xu hướng mở rộng sản xuất bởi doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Vốn FDI vào Việt Nam phục hồi mạnh trong năm 2022 nhờ vào kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm, đặc biệt là chính sách mở cửa của Chính phủ sau đại dịch Covid-19. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới.

Song song đó, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn với các công ty nước ngoài trong chiến lược "Trung Quốc+1" nhờ các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn. Việt Nam cũng được hưởng lợi nhờ việc ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA, RCEP ...

Thứ ba là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

Theo tính toán, chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chiếm đến 45-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định chỉ chiếm 3-6%. Bởi vậy, các bất động sản công nghiệp có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng, có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.

Cuối cùng là việc đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung cũng giúp đà tăng trưởng phân khúc này đạt các chỉ số ấn tượng.