Cách hiểu như trên là hoàn toàn không đúng với các quy định của pháp luật trong quá khứ và hiện tại, dẫn đến rất nhiều hệ luỵ pháp lý phát sinh. Cụ thể, hoạt động lập vi bằng là một trong các công việc của tổ chức Thừa phát lại được thực hiện, bắt đầu từ Nghị định 61/2009/NĐ-CP về thí điểm hoạt động của Thừa phát lại tại Tp. HCM nay được thay thế bởi Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Trong đó, tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa: Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Có thể hiểu một cách ngắn gọn, trong việc mua bán nhà đất, vi bằng chỉ có giá trị chứng minh các bên có thực hiện hành vi mua bán, giao nhận tiền và nó có giá trị làm bằng chứng khi các bên có tranh chấp ra Toà. Vi bằng không có giá trị thay thế các văn bản công chứng, chứng thực và các văn bản hành chính khác. Việc các bên có lập vi bằng khi mua bán không đồng nghĩa với việc nhà và đất đó đã đủ các điều kiện để thực hiện việc giao dịch. Về điều kiện, trình tự, thủ tục, hình thức thực hiện việc mua bán nhà đất sẽ do Luật đất đai, Luật nhà ở và Bộ Luật Dân sự điều chỉnh.
Đa số các giao dịch về nhà đất đã và đang thực hiện lập vi bằng hiện nay là do nhà và đất đó không thể công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền do chưa đáp ứng được các điều kiện nhất định. Thế nên, các đối tượng xấu thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật để lừa đảo người dân khi mua bán nhà đất. Hệ quả của việc này là rất nhiều những người dân đã bị mất tiền khi mua những nền đất, căn nhà không có GCN, hồ sơ pháp lý cũng không đầy đủ, vướng quy hoạch v.v...dẫn đến không được nhà nước công nhận quyền sở hữu.
Do đó, khi ban hành Nghị định 08/2020/NĐ-CP nhà làm luật đã quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng tại Điều 37, trong đó Khoản 5 có nêu: Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, kể từ ngày 24/02/2020 (ngày nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực), đối với nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng thì tổ chức Thừa phát lại không được lập vi bằng. Mọi vi bằng được lập về việc mua bán nhà đất sau thời điểm này đều không có giá trị pháp lý. Những vi bằng đã lập trước đó chỉ có giá trị làm bằng chứng có giao dịch mua bán, giao nhận tiền v.v...đã xảy ra giữa các bên mà thôi. Nhà đất được mua bán có được cấp GCN hay không phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể mà pháp luật về đất đai, nhà ở, luật dân sự quy định.
Trên đây là bài viết tư vấn của Công ty Luật Nguyên Khang về việc mua bán nhà đất lập vi bằng. Nội dung tư vấn dựa trên cơ sở quy định của pháp luật và chỉ mang tính chất tham khảo.
Nếu có vướng mắc, cần hỗ trợ các dịch vụ pháp lý,anh/chị vui lòng liên hệ qua Email, Zalo hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Cao Đạt - Công ty Luật Nguyên Khang
