BĐS quý II/2022: Đất nền vẫn "hot", phân khúc cho thuê phục hồi

Nguyễn Thị Hà Giang

Dù mức độ quan tâm đất nền giảm tại cả hai thị trường Hà Nội lẫn TP.HCM nhưng phân khúc này vẫn thể hiện sức nóng của mình khi giữ giá bán tăng trưởng ổn định.

Sáng ngày 7/7, Batdongsan.com.vn đã tổ chức công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 kết hợp Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản – CSS nửa cuối năm 2022 theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn.

Thị trường có dấu hiệu phục hồi tích cực

Chia sẻ chung về tình hình kinh tế cả nước trong 6 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nền kinh tế đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy quý II/2022, GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ; chỉ số tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư FDI hiện vào khoảng 10,06 tỷ USD, tăng 8,8% và xuất khẩu đạt 186 tỷ USD, tăng 17,3% so với cùng kỳ 2021.

Thị trường BĐS cũng có những tín hiệu phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm BĐS trên cả nước trong quý II/2022 đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bùng phát. Hoạt động mua bán phục hồi, nhiều dự án mới triển khai tạo ra sức nóng cho giao dịch quý vừa qua.

Bất động sản - BĐS quý II/2022: Đất nền vẫn 'hot', phân khúc cho thuê phục hồi

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phát biểu tại Sự kiện.

Tuy nhiên động thái kiểm soát huy động vốn vào BĐS, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch BĐS, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường.

Ảnh hưởng rõ nhất là nguồn cung BĐS triển khai 6 tháng đầu năm khá thấp. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý I/2022 số căn nhà ở thương mại hoàn thành chỉ khoảng 5.217 căn, giảm 46%, giao dịch căn hộ giảm 20% so với cùng kỳ 2021.

Bên cạnh căn hộ, thị trường BĐS nghỉ dưỡng và đất nền cũng chịu ảnh hưởng lớn khi xu hướng phục hồi của BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều rào cản, hoạt động mua bán đất nền hạ nhiệt ngay sau khi ngân hàng kiểm soát tín dụng và chính quyền nhiều địa phương siết phân lô, bán nền.

Trải qua 2 năm dịch bệnh kéo dài, thị trường nhà đất, vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm ghi nhận nhiều diễn biến thăng trầm. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong hơn 2 năm, từ tháng 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm. 

Mặc dù chỉ số giá vàng và chứng khoán đã tăng mạnh vào tháng 1 năm nay, lần lượt tăng 44% và 57% so với tháng 1/2020, nhưng sang tháng 6/2022, giá vàng và chứng khoán đã giảm, nên mức tăng so với tháng 1/2020 còn 34% và 21%.

Đất nền tăng giá mặc dù mức độ quan tâm giảm ở nhiều khu vực  

Theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong quý II/2022 đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021. 

Bất động sản - BĐS quý II/2022: Đất nền vẫn 'hot', phân khúc cho thuê phục hồi (Hình 2).

Đất nền Hà Nội giảm mức độ quan tâm nhưng giá tăng trưởng tốt.

TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.  

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù mức độ quan tâm đến BĐS có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá BĐS TP.HCM vẫn duy trì xu hướng tăng trong quý vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho biết, yếu tố khiến giá BĐS TP.HCM vẫn tăng mạnh đến từ sự chênh lệch cung - cầu. Nhu cầu tìm kiếm BĐS trong quý II có xu hướng giảm so với cùng kỳ, nhưng so sánh với thời điểm 2019 thì vẫn tăng cao hơn.

Nếu xét trên phương diện nguồn cung, rào cản pháp lý và cấp phép xây dựng khiến lượng dự án chung cư triển khai trong 6 tháng đầu năm rất thấp dẫn đến nguồn cầu thực tế không đáp ứng tương xứng với nhu cầu mua của thị trường. Cầu nhiều cung thiếu đã tác động mạnh đến giá BĐS TP.HCM thời gian qua.

Thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý 2/2019 - thời kỳ trước dịch Covid-19. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định “Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay không là nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm BĐS tập trung tại Hà Nội và TP.HCM. Tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư, do đó nhu cầu về nhà ở vẫn cao”.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 cho thấy mức độ quan tâm BĐS cho thuê ở Hà Nội và TP. HCM ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Xét trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm BĐS cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.  

Bất động sản - BĐS quý II/2022: Đất nền vẫn 'hot', phân khúc cho thuê phục hồi (Hình 3).

Phân khúc BĐS cho thuê tăng trưởng mạnh.

Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP.HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn thể hiện lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP.HCM trong năm 2021 đều giảm so với năm 2020. Nếu như năm 2020, lợi suất cho thuê căn hộ ở hai thành phố này lần lượt là 5,1% và 4,9% thì năm 2021 lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn 4,3% (Hà Nội) và 4,1% (TP. HCM).

Nhà đầu tư bất động sản có tâm lý tiêu dùng mới

Batdongsan.com.vn đã thực hiện một cuộc khảo sát trực tuyến 1.000 mẫu, qua đó cho thấy, nhu cầu tìm kiếm  hiện nay tập trung nhiều ở người trong độ tuổi 30 - 39 (chiếm 27%), dưới 30 là 26%, độ tuổi 60 chiếm tỉ lệ thấp nhất với 9%. TP.HCM vẫn giữ vững vị trí là địa bàn có lượng người quan tâm tìm kiếm nhiều, chiếm 60%, Hà Nội 29% và các tỉnh khác chỉ có 11%.

Theo khảo sát, tỉ lệ người trẻ lựa chọn sẽ sinh sống ở chung cư cao hơn, dù phần lớn hiện vẫn đang sống ở nhà đất.

Đáng nhấn mạnh, khoảng 25% người được khảo sát có ý định mua bất động sản trong 1 năm tới. Lý do mua để đầu tư hoặc nâng cao chất lượng cuộc sống.

Nhóm đã có bất động sản sẽ mua thêm để đầu tư hoặc để dành cho con cái; đa số có thể mua mà không cần bán bất động sản hiện tại. Nhóm đã có bất động sản và muốn mua thêm sẽ tìm bất động sản trong bán kính 50km với giá thường từ 2,5 tới 5 tỷ đồng. Đa số người đã sở hữu bất động sản và muốn mua thêm quan tâm tới nhà biệt lập và đất, đồng thời chưa quan tâm tới bất động sản nghỉ dưỡng.

Bất động sản - BĐS quý II/2022: Đất nền vẫn 'hot', phân khúc cho thuê phục hồi (Hình 4).

Toàn cảnh sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 kết hợp Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản – CSS nửa cuối năm 2022.

Qua báo cáo cũng chỉ rõ, không gian xanh đang và sẽ tiếp tục là xu hướng thiết yếu trong tương lai khi ghi nhận có những nhà đầu tư lựa chọn mua thêm bất động sản thứ hai, thứ ba,... để mở rộng khu vực nghỉ dưỡng cho gia đình. Các yếu tố hàng đầu mà người mua nhà tìm kiếm là có khu vui chơi hoặc khu học tập cho trẻ em, gần cây xanh và các phương tiện giao thông công cộng. Tỉ lệ này cao hơn ở những người Việt Nam lớn tuổi, đã lập gia đình và có thu nhập trung bình. Tùy tình huống cụ thể, người Việt Nam sẽ lựa chọn giao dịch bất động sản với các nhóm đối tượng khác nhau.

Trong số khoảng 1.000 nhà đầu tư được khảo sát thực tế, có tới 3/5 số người cho rằng nhu cầu về không gian xanh ngày càng tăng; 3/4 số người muốn mua thêm một BĐS thứ 2 và vẫn giữ BĐS đang sở hữu. TP.HCM và Hà Nội là 2 địa điểm được nhiều người lựa chọn sẽ mua BĐS trong tương lai.