Phân khúc đất nền “gặp khó” khi thị trường bất động sản trầm lắng

Lê Vân
Thị trường bất động sản trầm lắng kéo theo nhiều phân khúc “nằm chờ”. Trong đó, thanh khoản phân khúc đất nền cũng chịu ảnh hưởng.

Giao dịch chậm

Những tháng gần đây, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong giao dịch. Tính thanh khoản của các dự án đứng và hầu như các giao dịch bị “đóng băng”. Một vài doanh nghiệp đã phải ngưng bán hàng, thậm chí cho nhân viên nghỉ việc, hoặc cắt giảm giờ làm.

Ngoài việc các dự án chung cư trên địa bàn Tp.HCM không có dự án mới, thì phân khúc đất nền cũng không xuất hiện sản phẩm chào bán ra thị trường. Tại các khu vực tiệm cận như tỉnh Long An, tỉnh Bình Dương, Đồng Nai đơn cử một vài chủ đầu tư chào bán nhưng chủ yếu là giỏ hàng cũ.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Tp.HCM, cả lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý 3/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước.

Cụ thể, trong quý 3/2022, thị trường đất nền tại khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận chỉ có nguồn cung khoảng 1.057 nền đất (giảm 65,6%) tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Bất động sản - Phân khúc đất nền “gặp khó” khi thị trường bất động sản trầm lắng

Phân khúc đất nền từng "làm mưa, làm gió" trên thị trường bất động sản cũng có thanh khoản chậm.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản khi bước vào quý 3 đã bắt đầu hạ nhiệt vì vấn về thanh khoản chậm. Nhiều nhà đầu tư tìm cách thu hồi vốn, bán bằng hoặc cắt lỗ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung quý 3, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại…

“Hiện tượng ‘sốt đất’, ‘bong bóng’ gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Trong khi đó, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước, như Tp.Đà Nẵng giảm 12%, Tp.Cần Thơ giảm 14%.

Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%” ông Đính cho hay.

Bất động sản - Phân khúc đất nền “gặp khó” khi thị trường bất động sản trầm lắng (Hình 2).

Một dự án hơn 40ha ở tỉnh Bình Dương đang được xây dựng hạ tầng, nhưng theo công ty môi giới, lượng khách quan tâm cũng ít hơn trước. Thị trường đang tìm kiếm nguồn khách nhưng không nhiều người xuống tiền mua.

Anh Nguyễn Minh Nam, nhân viên môi giới của Công ty Uniland, Bình Dương cho biết: “Vừa rồi tôi phải xin nghỉ tại công ty vì quá khó khăn trong việc bán hàng, lương thưởng bắt đầu giảm mạnh. Trong khi đó, vì làm ở công ty môi giới nên giỏ hàng còn phụ thuộc vào chủ đầu tư.

Hiện nay, chủ đầu tư cũng đang vướng mắc nhiều trong câu chuyện pháp lý, hạ tầng xây dựng dự án. Khi chưa thể hoàn thành các hạng mục công trình thì sẽ khó bán hàng hơn, vì thời điểm hiện giờ không dễ gì bán một mảnh đất mà đường sá, hạ tâng chưa hoàn thiện”.

Qua thời "lướt sóng"

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại, một số chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều nhà đầu tư vay vốn, sau đó đi mua lại các dự án, khu đất nền, mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc.

Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, hiện nay các khu vực đất có tiềm năng đều bị “thổi” giá lên cao hơn so với thực tế đất. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng.

Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD & PT Địa Ốc Song Long cho biết: “Việc phân khúc đất nền "giảm nhiệt" liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.

Bởi các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc. Tuy nhiên, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư”.

Nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo thị trường nhà đất đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng giờ đây chủ yếu mua bất động sản bằng tiền mặt sẵn có.

Bất động sản - Phân khúc đất nền “gặp khó” khi thị trường bất động sản trầm lắng (Hình 3).

Nhiều nhà đầu tư vẫn đi "săn" tìm đất, nhưng theo các chuyên gia thời điểm hiện tại giao dịch mua bán thành công rất ít. Với tâm lý an toàn nên việc lựa chọn các khu vực để mua đất sẽ chắt lọc hơn trước.

Chính vì vậy, các dự án, hay khu đất được mua sẽ là những sản phẩm có đầy đủ về pháp lý, giấy tờ, vận hành chuyên nghiệp… đây là câu chuyện của đầu tư bền vững ở thời điểm thị trường đứng.

Hiện nay, có rất ít cơ hội cho chuyện “lướt sóng” đất nền như trước kia. Các nhà đầu tư, chủ đầu tư buộc phải chuyển trạng thái mới để cân bằng nguồn ngân sách của chính mình và đưa giá trị của bất động sản về đúng với bản chất.

Tránh việc “bơm, thổi” gây nhiễu loạn, rỗng thị trường và thiệt hại cho nhiều nhà đầu tư.