Theo số liệu thống kê, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, trong đó 80 chung cư ở mức D là mức nguy hiểm cần được cải tạo và xây mới. Ảnh: VGP/Thùy Chi
Đôn đốc tiến độ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
Theo chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, hàng loạt khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ phải trình phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Việc lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là bước quan trọng đầu tiên, tạo tiền đề cho việc đẩy nhanh các nội dung công việc khác trong quy trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô. Tuy nhiên, trong năm 2024, tiến độ thực hiện còn chậm, chưa đạt kế hoạch đề ra.
Nhằm khắc phục những khó khăn trong thực tiễn, Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo chính quyền địa phương, đơn vị có liên quan triển khai khẩn trương, đồng bộ việc lập quy hoạch chi tiết đối với tất cả các khu chung cư cũ, cụm chung cư cũ, nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, không phụ thuộc vào kỳ, đợt của các kế hoạch đã ban hành. Trong đó, việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và việc kiểm định, đánh giá chất lượng các tòa nhà được triển khai độc lập, không phụ thuộc vào nhau.
Thực hiện theo chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND thành phố, Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, các khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng gồm Bách Khoa, Thanh Nhàn, Quỳnh Mai ngay trong tháng 1/2025 đã hoàn thành việc trình UBND thành phố phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và trong tháng 2 sẽ tiếp tục trình thành phố phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết.
Nhằm thúc tiến độ lập quy hoạch, thành phố yêu cầu UBND quận Hai Bà Trưng trong tháng 4/2025 trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đối với 5 khu chung cư cũ: Đồng Tâm, Bạch Mai, Đồng Nhân - Đông Mác, Vĩnh Tuy, Minh Khai - Quỳnh Lôi.
15 nhóm chung cư cũ có quy mô nhỏ hơn 2 ha còn lại cũng được ấn định thời gian trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 trong quý II năm nay.
Còn trên địa bàn quận Cầu Giấy, đến giữa năm 2025, khu tập thể Nghĩa Tân sẽ là chung cư cũ đầu tiên của thành phố hoàn thiện việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025.
Trước đó, ngày 31/12/2024, tin vui đến với khoảng 6.000 cư dân sinh sống trong khu tập thể đã được xây dựng cách đây 38 năm, đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng này là thành phố đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại. Giá trị dự toán lập quy hoạch được phê duyệt là hơn 1,2 tỉ đồng từ nguồn ngân sách thành phố.
Đại diện Phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy cho biết, việc cải tạo, xây dựng lại nhằm từng bước tháo dỡ các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, xây dựng mới các nhà chung cư tái định cư, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển các công trình thương mại, dịch vụ làm thay đổi cơ bản và nâng cao chất lượng đô thị, chất lượng cuộc sống cho người dân.
Đối với các sở, ngành liên quan, như Quy hoạch - Kiến trúc, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Kho bạc Nhà nước… đang hướng dẫn quận Cầu Giấy lập Quy hoạch chi tiết việc cải tạo, xây dựng lại theo đúng quy định.
Là đơn vị có nhiệm vụ đôn đốc, hỗ trợ các địa phương trình phê duyệt quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Sở Quy hoạch - Kiến trúc năm 2024 đã giao nhiệm vụ cho một phó giám đốc sở là đầu mối, phối hợp với các phó giám đốc theo địa bàn chủ động hướng dẫn, giải đáp, phối hợp chặt chẽ với phòng đầu mối tại UBND các quận, huyện, thị xã trong công tác lập quy hoạch chi tiết...
Nhằm đạt tiến độ đặt ra trong năm 2025, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, sẽ tiếp tục đôn đốc, nắm bắt tiến độ, tình hình triển khai cũng như các khó khăn, vướng mắc trong quá trình UBND các quận, huyện, thị xã triển khai thực hiện để tổng hợp, báo cáo, đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ theo đúng chỉ đạo của UBND thành phố.
Đối với Sở Xây dựng Hà Nội, với vai trò là Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo thành phố, cơ quan chuyên môn của UBND thành phố trong công tác quản lý nhà nước về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, Giám đốc Sở Xây dựng Võ Nguyên Phong cho biết, ngay từ đầu năm, Sở Xây dựng tăng cường theo dõi, hướng dẫn, hỗ trợ, điều phối hoạt động của các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã nơi có nhà chung cư cũ.
Bên cạnh đó, thường xuyên cập nhật, tổng hợp số liệu, tình hình triển khai, kịp thời xử lý, hướng dẫn theo thẩm quyền, quy định hoặc báo cáo, đề xuất UBND thành phố xem xét những nội dung vượt thẩm quyền.
Trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các sở, ngành có liên quan khẩn trương hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã, trong đó tập trung vào địa bàn Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa… thực hiện phương án gom các chung cư độc lập, đơn lẻ linh hoạt vào khu vực thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, đồng bộ với hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật hiện hành về xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại cho từng nhà chung cư. Đồng thời, rà soát, bổ sung, điều chỉnh danh mục các nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để tiến hành công tác cải tạo đồng bộ, khẩn trương.
Từng bước tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc
Theo số liệu thống kê, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, trong đó 80 chung cư ở mức D là mức nguy hiểm cần được cải tạo và xây mới, nhưng số chung cư được cải tạo mới chỉ chiếm khoảng 1,2%. Tại TPHCM, đến nay chỉ cải tạo được 2 trong tổng số 237 nhà chung cư cũ đã có kế hoạch cải tạo, xây mới.
Từ thực tế trên, có thể thấy cần phải đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ. Đặc biệt, trong bối cảnh về cơ bản các tồn tại, vướng mắc của việc này đã được tháo gỡ.
Cụ thể, công tác kiểm định và phân loại được triển khai trong những năm vừa qua là cơ sở cho các địa phương xây dựng kế hoạch. Tính đến giữa năm 2024, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên toàn quốc đã có tổng cộng 1.782 công trình được kiểm định (đạt hơn 71%), trong đó đã chỉ ra 196 công trình thuộc cấp D.
Các vướng mắc về pháp lý cũng từng bước được tháo gỡ khi nhiều Luật và nghị định mới đã được ban hành. Cụ thể như Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ năm 2024, và Nghị định 69/2021/ NĐ - CP về cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đã cho phép cải tạo theo hướng đẩy mạnh tái định cư tại chỗ.
Các quy định mới cũng cho phép đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan, đơn vị trực thuộc tổ chức phương án bồi thường tái định cư, quyết định chủ trương đầu tư, phương án di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ, bố trí nguồn ngân sách tái định cư, chọn chủ đầu tư cải tạo xây mới để đảm bảo lợi ích 3 bên là nhà nước - chủ đầu tư - người dân.
Với riêng Hà Nội, Luật Thủ đô số 39/2024/QH15 được thông qua năm 2024 cho phép thành phố sử dụng nhiều cơ chế đặc thù như cải tạo chung cư cũ theo quy hoạch chung đã được duyệt, thực hiện trên phạm vi cả khu thay vì cải tạo đơn lẻ như trước. Tỉ lệ đồng thuận của người dân khi lấy ý kiến cũng không nhất thiết phải đạt 100% như trước.
Bên cạnh đó, Luật cũng đẩy mạnh phân quyền mạnh mẽ cho UBND các quận/ huyện trong lập phương án quy hoạch chi tiết 1/500 về cải tạo, xây mới chung cư cũng như lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Để đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, vừa qua thành phố Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị tập trung đẩy nhanh tiến độ công tác nghiên cứu, trình duyệt quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, làm cơ sở để triển khai các phần việc liên quan theo quy định. Trong đó có các khu chung cư cũ dư luận quan tâm lâu nay ở quận Ba Đình, quận Đống Đa…
Về nguồn vốn, mới đây trên cơ sở ý kiến của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành công văn gửi 9 ngân hàng thương mại về việc khẩn trương thực hiện các chỉ đạo của Chính phủ đẩy mạnh cho vay vốn xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, với tổng số vốn được cam kết khoảng 145.000 tỉ đồng.
Thực hiện thành công chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chắc chắn sẽ là một khâu đột phá lớn về nhà ở tại các quận trung tâm của Thủ đô Hà Nội, góp phần quan trọng nâng cao chất lượng cuộc sống của nhiều người dân và thay đổi kiến trúc cảnh quan đô thị. Tuy nhiên, với đặc thù chung cư cũ chủ yếu nằm trong khu vực nội đô, số lượng khá lớn, do đó công việc này vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.
Trong bối cảnh đó, để nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, phương án quy hoạch cải tạo và xây mới chung cư cũ cần bảo đảm quy mô dân số của toàn khu sau cải tạo, phù hợp với quy mô dân số trong các quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được duyệt.
Chính quyền địa phương cần kiên quyết hạn chế sự gia tăng dân số nội đô, gây nên áp lực chất tải thêm cho hạ tầng khu vực trung tâm vốn trong tình trạng quá tải lớn nhiều năm qua. Trường hợp áp dụng mô hình quy hoạch "đô thị nén" với dân số tăng lên, thì phải bảo đảm được các tiêu chí về kiến trúc cảnh quan, tiện nghi sử dụng, đặc biệt là nâng cấp mở rộng hệ thống hạ tầng xung quanh với bán kính lớn, bảo đảm khả năng đáp ứng trong hoàn cảnh mới.
Đối với phương án quy hoạch cải tạo toàn khu phải giải quyết tốt các công trình nhà ở riêng lẻ xây chen giữa các khu chung cư cũ, mà một số công trình đã được cấp giấy phép quyền sử dụng.
Đặc biệt, phương án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần tổ chức công năng và tiện nghi sử dụng theo chuẩn khu đô thị mới trong toàn khu và từng khối nhà, để phù hợp với yêu cầu tái định cư tại chỗ cho các hộ gia đình hiện hữu và yêu cầu thỏa đáng với riêng nhóm cư dân đang sống ở tầng một (có mặt bằng kinh doanh hoặc cho thuê).
Bên cạnh đó, cần đáp ứng khả năng phân kỳ đầu tư, khi có thể cùng lúc huy động nhiều chủ đầu tư tham gia, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án.
Ngoài ra, chính quyền địa phương cần bảo đảm nâng cấp một số hạ tầng thiết yếu xung quanh các khu chung cư cũ ở khu vực trung tâm, vốn đang quá tải và rất thiếu trên quy mô toàn khu và từng khối nhà như: trường học, trạm y tế, không gian sân chơi, công viên cây xanh, đường giao thông và bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước, thu gom rác thải sinh hoạt...
Trong suốt hơn 20 năm qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ là vấn đề luôn được các cấp quản lý Nhà nước từ trung ương đến địa phương đặc biệt quan tâm. Mong rằng 2025 sẽ là năm công tác này được tăng tốc và cán đích cả về tiến độ, kết quả cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, góp phần đạt được các chỉ tiêu đã đề ra trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên toàn quốc.
